而今，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)再次火爆，難道說(shuō)市場(chǎng)正在起變化？

土地市場(chǎng)的火爆背后，則是蠢蠢欲動(dòng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。受疫情影響，今年一季度各地銷(xiāo)售慘淡，但4月以來(lái)，樓市逐步回暖，個(gè)別地區(qū)甚至強(qiáng)勢(shì)反彈。文章來(lái)源：棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者：孫春芳，編輯：張慶寧。

成都創(chuàng)新互聯(lián)堅(jiān)持“要么做到，要么別承諾”的工作理念，服務(wù)領(lǐng)域包括：成都網(wǎng)站制作、做網(wǎng)站、外貿(mào)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)站建設(shè)、企業(yè)官網(wǎng)、英文網(wǎng)站、手機(jī)端網(wǎng)站、網(wǎng)站推廣等服務(wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的拱墅網(wǎng)站設(shè)計(jì)、移動(dòng)媒體設(shè)計(jì)的需求，幫助企業(yè)找到有效的互聯(lián)網(wǎng)解決方案。努力成為您成熟可靠的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)合作伙伴！

2020年春末夏至，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)終于不再沉寂。

在上海，包括中海在內(nèi)三家頭部房企涉嫌圍標(biāo)北外灘黃金地塊，引發(fā)上海市公安局經(jīng)偵總隊(duì)介入調(diào)查；

在廣州，一天賣(mài)地200多億元，廣州市公共資源交易中心網(wǎng)站的土地礦產(chǎn)版塊因?yàn)g覽人數(shù)過(guò)多一度崩潰；

在北京，不限價(jià)地塊重現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)，分鐘寺地塊的成交樓面價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)難分伯仲。

在深圳，16家房企角逐前海中心前灣片區(qū)地塊，龍光以高限價(jià)115.97億元競(jìng)得，歷經(jīng)百輪競(jìng)價(jià)。

4年前，一線(xiàn)城市有過(guò)一輪地王狂歡，彼時(shí)萬(wàn)科在北京拍下全自持地塊，融信在上海溢價(jià)139%，斥資110億元拿地。

這些地王最終成了天坑，坑了一批拿地的房企。而今，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)再次火爆，難道說(shuō)市場(chǎng)正在起變化？

一年?duì)I收用來(lái)拿地

5月19日下午，北京市出讓3宗“不限價(jià)”地塊：豐臺(tái)區(qū)東南三環(huán)的分鐘寺L-39地塊、分鐘寺L-41地塊，以及房山拱辰街道辦事處房山地塊，總起價(jià)97.2億元。

前兩塊地因地處四環(huán)之內(nèi)，尤為矚目。

近20家房企入局廝殺，包括合生創(chuàng)展、融創(chuàng)、金融街、恒大、中鐵建、雅居樂(lè)等，最終合生創(chuàng)展拔得頭籌，42億元拿下分鐘寺L-39地塊，溢價(jià)率42.08%，樓面價(jià)7.62元/平方米；65.4億元拿下分鐘寺村L-41地塊，溢價(jià)率37.86%，樓面價(jià)7.39萬(wàn)元/平方米。

10天之前，合生創(chuàng)展競(jìng)價(jià)50輪，以72.2億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-24、L-26地塊，溢價(jià)率26.5%，樓面價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米。

四宗土地相加，合生創(chuàng)展耗資179.6億元。這家房企2019全年銷(xiāo)售額僅212億元，營(yíng)收僅170億元。

王云是某上市房企京津冀區(qū)域副總，面對(duì)合生創(chuàng)展179.6億元的總價(jià)款讓他錯(cuò)愕不已，“分鐘寺地塊是合生創(chuàng)展關(guān)聯(lián)公司珠江投資搞的一級(jí)開(kāi)發(fā)，我們知道他們志在必得，但沒(méi)想到溢價(jià)率這么高?！?/p>

珠江投資集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心黃治臣稱(chēng)，2015年10月珠江投資在北京的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積就已達(dá)120多萬(wàn)平米，其中分鐘寺一期開(kāi)發(fā)2015年取得北京市批復(fù)，納入2016年平臺(tái)計(jì)劃。

粵系地產(chǎn)商朱孟依1992年成立合生創(chuàng)展,1993年成立內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)珠江投資。合生創(chuàng)展現(xiàn)任董事長(zhǎng)是朱孟依女兒朱桔榕。珠江投資與合生創(chuàng)展并行不悖，由朱孟依兒子朱偉航掌管，核心業(yè)務(wù)之一是城市舊改等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

合生系在北京以操盤(pán)豪宅著稱(chēng)。2008年合生在北京的第一個(gè)豪宅項(xiàng)目“霄云路8號(hào)”拿到首個(gè)預(yù)售證，價(jià)格8到12萬(wàn)/平方米，該項(xiàng)目至今還在銷(xiāo)售。

此次合生創(chuàng)展砸下重金，還能再打造一個(gè)霄云路8號(hào)嗎？

王云表示懷疑：“分鐘寺附近新房二手房單價(jià)，低的6萬(wàn)多，高的9萬(wàn)多。合生創(chuàng)展這些項(xiàng)目建成后，單價(jià)至少12萬(wàn)元才有的賺?！?/p>

但合生創(chuàng)展敢于高價(jià)拿地，原因之一在于這些地塊不限價(jià)、無(wú)自持。

此前為給樓市降溫，北京出讓土地時(shí)規(guī)定了建成后的商品房售價(jià)，如該地塊競(jìng)拍激烈，則拍到高價(jià)后房企競(jìng)標(biāo)自持比例。

限價(jià)曾讓房企頭疼不已。

2014年泰禾在南二環(huán)附近的西局拿下一地塊，兩年后項(xiàng)目本可拿到12萬(wàn)/平方米的預(yù)售證，由于泰禾董事長(zhǎng)黃其森認(rèn)為價(jià)格太低，沒(méi)有開(kāi)售。

此后三年泰禾一直捂盤(pán)，直到2018年底現(xiàn)金流驟緊，該項(xiàng)目以11萬(wàn)/平方米的虧本價(jià)面世。

悄然放松豪宅限價(jià)

合生創(chuàng)展之所以敢斥巨資賭明天，還有一個(gè)潛在因素，那就是上海、深圳已經(jīng)在給豪宅價(jià)格松綁。

3月中旬，綠地董家渡項(xiàng)目拿到2020年上海首張豪宅預(yù)售證，平均售價(jià)達(dá)到13.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率達(dá)到85%。

“截止4月底，上海已經(jīng)有14個(gè)單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，集中在靜安、徐匯等核心城區(qū)?！闭猩躺呖谏虾^(qū)域一位人士告訴《棱鏡》。

其中，融信四年前斥資110億元拿下靜安地王項(xiàng)目后，將部分股權(quán)轉(zhuǎn)給萬(wàn)科。該項(xiàng)目終于在今年4月30日獲發(fā)預(yù)售許可證，單價(jià)12.98萬(wàn)元/平方米，僅比拿地時(shí)的樓面價(jià)高出兩萬(wàn)多元。

2015-2016年出現(xiàn)的一波上海地王得以“超生”。

由于限價(jià)限購(gòu)等政策，這些地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期從不到一年，延長(zhǎng)至三到四年。但就在靜安地王預(yù)售之前，金茂府等項(xiàng)目單價(jià)都在8-9萬(wàn)元，已于2019年獲準(zhǔn)預(yù)售。

上述招商蛇口人士表示，這些地王因開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)，資金沉淀成本太高，按目前的預(yù)售價(jià)，僅能保本微利，“至少?zèng)]有血虧，這讓房企對(duì)后期行情有了信心?！?/p>

除給豪宅預(yù)售放行之外，上海還在調(diào)整拿地規(guī)則。

2017年4月，上海實(shí)行“招掛復(fù)合”的土地出讓規(guī)則，給房企綜合評(píng)分。在這一制度下，能夠入圍競(jìng)標(biāo)者基本只有上海國(guó)企和大型民企，中小型房企與上海土地市場(chǎng)近乎絕緣。

2020年3月，上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的3個(gè)中標(biāo)候選人中海、萬(wàn)科和華潤(rùn)置地涉嫌在拍賣(mài)環(huán)節(jié)圍標(biāo)，最后中海以起始價(jià)34.3億元中標(biāo)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)援引上海市普陀區(qū)人大常委會(huì)相關(guān)人士處消息，中海此舉引發(fā)上海市公安局經(jīng)偵大隊(duì)介入調(diào)查，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)為引發(fā)上海土地政策變化。

4月10日，上海出讓2幅松江區(qū)宅地，方式雖仍是“招掛復(fù)合”，但細(xì)則有了兩大變化：有效申請(qǐng)人數(shù)不足6人的，地塊直接采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為“競(jìng)買(mǎi)人”；有效申請(qǐng)人數(shù)6人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為“投標(biāo)人”。

掛牌是指在交易場(chǎng)所通過(guò)完全競(jìng)爭(zhēng)的方式拿地，價(jià)高者得，而招標(biāo)則是申請(qǐng)人投標(biāo)，出讓方根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)者，招標(biāo)是一種不完全價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式，綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)者得。

上述招商蛇口人士表示，此次申請(qǐng)人數(shù)從3人擴(kuò)圍到6人，表明更多房企有機(jī)會(huì)參與上海土地拍賣(mài)，“預(yù)期上海的土拍開(kāi)放度還將提高?！?/p>

深圳同樣正在放松豪宅限價(jià)。

5月15日，16家房企經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)，龍光以高限價(jià)115.97億元競(jìng)得前海中心前灣片區(qū)地塊，并需配建4.08萬(wàn)平方米人才住房。

該項(xiàng)目建成后的限價(jià)均價(jià)是10.7萬(wàn)元/平方米（毛坯價(jià)，不含裝修），而2019年同地段的一個(gè)地塊則限價(jià)9.9萬(wàn)元/平方米。

銷(xiāo)售市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)百城居住用地成交報(bào)告》顯示，今年1-4月，北京、上海、廣州、 深圳4個(gè)一線(xiàn)城市居住用地成交額分別為840億、651億、341億和52億元，去年同期四地成交額分別為：594億、448億、336億、0億元。

北上深廣你方唱罷我登場(chǎng)，被稱(chēng)為樓市四小龍的杭州、蘇州等地，土拍溢價(jià)率并不高。

5月20日，南京出讓6宗地，總價(jià)69.04億元，平均溢價(jià)率15.4%。

5月15日，蘇州出讓4幅地塊，平均溢價(jià)率12.5%。

5月25日，金地集團(tuán)蘇州區(qū)域投拓人士陳鵬參加了蘇州昆山的一宗宅地拍賣(mài)。

根據(jù)出讓公告顯示，該地塊起價(jià)6.2億元，市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)6.43億元，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格為7.07億元，一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間是7.07億元至7.13億元。

陳鵬解釋了蘇州的拿地規(guī)則：若房企報(bào)價(jià)超過(guò)該市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，則房屋建筑必須封頂后才能預(yù)售；若房企報(bào)價(jià)超過(guò)該市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)并繼續(xù)攀升，觸達(dá)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格后，則競(jìng)價(jià)中止，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)。

一次報(bào)價(jià)的“游戲規(guī)則”是：房企只能在有效區(qū)間內(nèi)報(bào)價(jià)，且只能報(bào)出一個(gè)價(jià)格，最后土地出讓方會(huì)算出各個(gè)報(bào)價(jià)的平均價(jià)，誰(shuí)的報(bào)價(jià)最接近平均價(jià)，誰(shuí)將拿到該地塊。

“這種方式實(shí)際已經(jīng)限定了地塊的高溢價(jià)率。”陳鵬對(duì)《棱鏡》表示，上述昆山地塊最終僅以溢價(jià)率1.29%成交。

“蘇州、南京這些強(qiáng)二線(xiàn)城市前兩年樓市太火，經(jīng)常出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)盛況，土地市場(chǎng)同樣是當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控重點(diǎn)?！标慁i稱(chēng)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，一線(xiàn)城市土地成交面積同比增長(zhǎng)15%，二線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)35%，三線(xiàn)城市同比下降9%。

之所以一二線(xiàn)土地成交量同比攀升，“一是房企覺(jué)得一二線(xiàn)市場(chǎng)基本面穩(wěn)定，投資了至少可以保本，二是北京、上海、深圳等城市放松限價(jià)，房企對(duì)后市的判斷相對(duì)樂(lè)觀。”陳鵬分析道。

土地市場(chǎng)的火爆背后，則是蠢蠢欲動(dòng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。

受疫情影響，今年一季度各地銷(xiāo)售慘淡，但4月以來(lái)，樓市逐步回暖，個(gè)別地區(qū)甚至強(qiáng)勢(shì)反彈。

中指百城價(jià)格指數(shù)2020年4月二手房成交均價(jià)顯示，深圳主城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲6.46%，上海主城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.31%。

另以北京為例，北京中原根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，5月18日至24日一周之內(nèi)，北京新房成交65.12億元，環(huán)比增長(zhǎng)約24%，成交均價(jià)53525/平方米，環(huán)比提升3200元/平方米。

（文中陳鵬、王云為化名）

分享題目：房企押注北上廣深，土地市場(chǎng)再起風(fēng)云
網(wǎng)頁(yè)URL：http://www.rwnh.cn/article46/cggheg.html

成都網(wǎng)站建設(shè)公司_創(chuàng)新互聯(lián)，為您提供標(biāo)簽優(yōu)化、營(yíng)銷(xiāo)型網(wǎng)站建設(shè)、移動(dòng)網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、網(wǎng)站維護(hù)、品牌網(wǎng)站制作

廣告

聲明：本網(wǎng)站發(fā)布的內(nèi)容（圖片、視頻和文字）以用戶(hù)投稿、用戶(hù)轉(zhuǎn)載內(nèi)容為主，如果涉及侵權(quán)請(qǐng)盡快告知，我們將會(huì)在第一時(shí)間刪除。文章觀點(diǎn)不代表本網(wǎng)站立場(chǎng)，如需處理請(qǐng)聯(lián)系客服。電話(huà)：028-86922220；郵箱：631063699@qq.com。內(nèi)容未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載，或轉(zhuǎn)載時(shí)需注明來(lái)源： 創(chuàng)新互聯(lián)