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長期以來，業(yè)內人士對企業(yè)原有建筑物和其他固定資產發(fā)生的維修費用是否應計入房地產原值申報繳納房產稅有不同的看法和看法。筆者對稅務機關日常檢查中遇到的實際問題進行了分析和闡述。

現(xiàn)場核查發(fā)現(xiàn)問題

近日，稅務稽查局對當?shù)匾患艺彰髌髽I(yè)的房產稅進行了檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)主要存在未申報房產稅、土地使用稅、印花稅等問題?，F(xiàn)場檢查前，檢查人員檢查企業(yè)土地和建筑物的登記變更情況，繳納稅款和財產行為金額，以便現(xiàn)場了解企業(yè)土地和房地產的近期增減情況。經(jīng)證實，該企業(yè)對廠房進行了大修，建造了車間的附加和改造部分，等等。同時，重點檢查固定資產賬戶，核實新增部分是否納入原申報財產增值稅。發(fā)現(xiàn)部分廠房裝修項目與固定資產賬戶不符，主要體現(xiàn)在部分廠房部分維修更新，與施工方簽訂合同，以增加廠房使用功能，改善生產條件，提高廠房利用率。工程內容包括:樓梯及配電室施工、彩鋼板隔墻、吊頂、無塵地板鋪設、空調系統(tǒng)安裝及排風等。建筑安裝工程維護總費用為254.99萬元。所得金額借記“——在建車間維修工程”或“——在建車間安裝工程”，貸記“——A公司”或“——應付賬款”，轉入“維修費用”科目，增加的維修費用不轉入“固定資產”科目。

在這個行業(yè)中，每一方都有自己的觀點。

上述維修費用是否應包括在申報物業(yè)稅的物業(yè)原值內？納稅人和稅務機關有不同的看法。

納稅人的觀點

維修費不應計入房地產的原值。主要原因是3.

1.對于一些房屋和建筑物來說，維護量很小。一些車間根據(jù)客戶的特殊要求進行了翻新，預計服務時間較短，并有“今天維修，明天拆除”的可能。這符合《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發(fā)[2005)173號文第二條的規(guī)定。附屬設備和配套設施中容易損壞、需要經(jīng)常更換的備件，更新后不計入財產原值。

2.如果拆除原有的裝修，新的維修費用重新計入固定資產，建筑物的原值肯定會無限期地擴大(如果重復維修的話)。

(3)零星項目的維護費直接計入“維護費”科目，不計入“固定資產”科目，不計提折舊。符合《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第69條規(guī)定的“固定資產大修理費用”，即同時滿足以下條件的費用:取得固定資產時，修理費用達到計稅基礎的50%以上；修理后，固定資產的使用壽命延長2年以上。

稅務機關觀點

根據(jù)有關房產稅的法律法規(guī)和納稅人的實際情況，稅務機關認為維修費用應結轉到固定資產并計入原值申報繳納房產稅。主要依據(jù)如下:

1.國稅發(fā)[2005]173號文件規(guī)定，為維護和增加房屋使用功能或使房屋達到設計要求，不允許自由移動、以房屋為載體的給排水、供暖、消防、中央空調、電氣、智能建筑設備等附屬設備及配套設施，不論是否單獨入賬和核算，均應計入房屋原值，并征收房產稅。

由于納稅人不屬于《中華人民共和國合同法》第20條規(guī)定的“經(jīng)常需要更換的附屬設備及配套設施中易損壞的零部件”

基于上述分析，稅務機關提醒企業(yè)，凡屬于房產稅征收范圍的廠房和建筑的地方維修費用，無論如何結轉，無論是“資本化”還是“費用化”，都應按照國稅發(fā)[〔2005〕173號文件的規(guī)定計入房產原值申報房產稅。

作者:張建勇

資料來源:中國稅務總局

網(wǎng)頁標題：【稅務輔導站】維修費能否計入房產原值繳納房產稅？請看業(yè)內不同觀點
文章來源：http://www.rwnh.cn/hangye/qzgqb/n83621.html

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