房屋安全檢測是通過調(diào)查、現(xiàn)場檢測、結(jié)構分析驗算，對房屋安全性進行鑒定，對房屋作出是否安全的判定，是房屋可靠性檢測（安全性、適用性和耐久性）的一個部分。房屋安全檢測一般適用于已發(fā)現(xiàn)安全隱患、危險跡象或其他需要評定安全性等級的房屋，房屋安全檢測不含各種自然災害可能對房屋造成的危害因素，但災后出現(xiàn)房屋危險跡象時，仍應對房屋本身作出安全鑒定。

房屋安全檢測的主要內(nèi)容包括房屋使用歷史與結(jié)構體系調(diào)查及施工偏差與缺陷檢測、房屋變形測量、房屋完損狀況檢測及房屋損壞原因分析、房屋結(jié)構材料性能檢測、房屋結(jié)構驗算、房屋安全性評估、房屋檢測結(jié)論及加固處理建議等七部分內(nèi)容。

一、房屋使用歷史與結(jié)構體系調(diào)查

房屋結(jié)構體系調(diào)查一般在現(xiàn)場初步調(diào)查、委托方提供圖紙資料的基礎上確定，并對其進行檢測、復核，是否滿足設計要求。結(jié)構體系的復核調(diào)查內(nèi)容包括各層房屋平面范圍、軸網(wǎng)尺寸、層高、構件材料、承重結(jié)構構件布置、構件制作方式、節(jié)點形式、填充墻類型等。

（1） 軸網(wǎng)尺寸與層高檢測采用鋼卷尺測量凈距和構件截面，并在此基礎上計算軸網(wǎng)尺寸與層高。

（2）構件材料檢測時，需將構件表面裝修層鑿除，目測構件材料（混凝土、鋼、砌體、木），砌體尚應區(qū)分塊體種類（標準磚、多孔磚、三孔磚、混凝土砌塊等）和砂漿種類（水泥砂漿、水泥石灰混合砂漿、石灰砂漿、石灰粘土砂漿等）。

（3）承重結(jié)構構件布置主要復核梁、柱、墻、板分布位置，有無增加、減少、改變方向或位置等。

（4） 構件制作方式，對混凝土構件主要查明是現(xiàn)澆、預制還是疊合構件；對磚墻主要查明有否存在空斗砌法。

（5）節(jié)點形式復核，對混凝土結(jié)構主要查明框架整澆、預制拼裝節(jié)點、牛腿擱置節(jié)點等；對鋼結(jié)構主要查明節(jié)點是焊接、螺栓連接、鉚釘連接，區(qū)分剛接與鉸接節(jié)點；對砌體結(jié)構主要查明梁、板等水平承重構件在磚墻上的擱置方式；對木結(jié)構主要查明榫接、齒連接、螺栓連接、釘連接、齒板連接等連接方式。

（6）填充墻類型，主要包括輕質(zhì)隔墻、標準粘土磚墻、多孔粘土磚墻、砌塊墻等，調(diào)查時尚需查明填充墻與主體結(jié)構的連接方式。

（7）除房屋平面范圍、承重結(jié)構構件布置在現(xiàn)場條件許可時需進行全面普查外，其余項目均可采用抽查方式。抽查數(shù)量以能準確判斷實際做法為標準確定。

（8）通過圖紙資料分析與現(xiàn)場調(diào)查復核，準確判斷房屋的結(jié)構體系：磚混結(jié)構、磚木結(jié)構、底層框架磚混結(jié)構、內(nèi)框架磚混結(jié)構、框架結(jié)構、排架結(jié)構、剪力墻結(jié)構、框架-剪力墻結(jié)構、框架-核心筒結(jié)構、筒中筒結(jié)構等。

（9） 通過圖紙資料分析與現(xiàn)場復核調(diào)查，分析結(jié)構構造，主要是影響結(jié)構整體性、安全性、耐久性與正常使用性能的因素，如預制構件的連接方式、鋼木結(jié)構的節(jié)點形式與剛度、混凝土構件的配筋形式及錨固長度、磚墻砌法及連接部位的搭接方式等。

（10）無圖紙資料的應增加現(xiàn)場測繪工作。

（11） 通過比較設計圖紙與現(xiàn)場實際情況的差異、查閱歷史檔案、向業(yè)主或有關知情人員了解情況等方式調(diào)查房屋使用歷史，包括建造、改造、擴建、裝修、用途改變、業(yè)主改變等情況。

（12）必要時，檢測構件截面、墻柱垂直度、保護層厚度、鋼筋間距、鋼筋規(guī)格、鋼筋數(shù)量、構件表面缺陷、焊縫內(nèi)部缺陷、混凝土內(nèi)部缺陷等施工偏差與缺陷。

二、房屋變形測量

在具備條件時，應通過房屋的沉降測量來推算房屋的不均勻沉降和傾斜，房屋的沉降測量應在原有沉降觀測點上進行；當不具備條件時，房屋的傾斜可通過測量房屋豎向棱線的相對傾斜率確定，房屋的相對沉降可通過測量外墻勒腳線、窗臺、樓地面的相對高差確定。

（1）連續(xù)的沉降觀測應采用二等水準觀測精度要求；僅對原有水準點高程進行復核測量時可采用三等水準觀測精度要求；勒腳線、窗臺、樓地面相對高差的測量精度應控制在2mm以內(nèi)。

（2） 豎向棱線傾斜測量的精度應控制在0.1‰以內(nèi)，讀數(shù)次數(shù)不少于2遍。除測量上、下二點的水平投影位置偏差值外，尚宜測量上、下二點的垂直距離。

（3）需確定房屋的沉降速率時，連續(xù)觀測的持續(xù)時間不宜少于3月，測量次數(shù)不宜少于3次。

三、房屋完損狀況檢測及房屋損壞原因分析

采用文字、圖紙、照片等方法，記錄房屋建筑結(jié)構構件、裝修和設備的損壞部位、范圍和程度。當房屋存在的質(zhì)量問題，應分析成因；仲裁項目尚應區(qū)分質(zhì)量問題的責任，多個因素均有影響時，宜區(qū)分各因素的主次關系。質(zhì)量問題的成因可歸納為地質(zhì)、設計、施工、材料、使用不當、環(huán)境影響、災害影響、自然老化、質(zhì)量通病等幾類。

（1）當房屋存在沉降和不均勻沉降問題時，應重點調(diào)查場地地質(zhì)狀況，查明明浜、暗浜、洞穴等不良地質(zhì)狀況，以及設計、施工時采取的措施，確定質(zhì)量問題成因。

（2）當質(zhì)量問題與設計因素有關時，應以圖紙、設計變更單、會議紀要等書面資料以及國家、行業(yè)與地方標準為依據(jù)，通過結(jié)構體系與構造分析、結(jié)構驗算等綜合判斷。凡有關標準未作明確規(guī)定的內(nèi)容不宜歸結(jié)為設計問題。

（3）當質(zhì)量問題與施工因素有關時，應以現(xiàn)場復核的圖紙與實際的差異情況、施工偏差與施工缺陷情況為依據(jù)，在綜合評估施工質(zhì)量和分析施工質(zhì)量與現(xiàn)有質(zhì)量問題關系的基礎上作出判斷。

（4）材料問題一般是指混凝土中含有Cl-、MgO、CaO、粘土等不良成分引起的質(zhì)量事故，應通過有關化學分析、X射線衍射分析等手段分析具體原因和危害程度。

（5）使用不當是指改變房屋用途、使用中損壞結(jié)構構件、使用超載等，應通過現(xiàn)場調(diào)查、檢測和計算分析，確定這些因素與現(xiàn)有質(zhì)量問題的關系。

（6）環(huán)境影響主要是指房屋受相鄰工程施工影響引起的問題，應通過現(xiàn)場監(jiān)測、概念分析和計算，確定相鄰工程施工與房屋質(zhì)量問題的相關性，重點應區(qū)分相鄰工程施工影響與房屋本身設計、施工因素、自然老化等的影響。

（7）災害影響是指房屋受化學腐蝕、火災、臺風、蟲蟻害、地震、爆炸等自然和人為災害的影響，這類房屋檢測一般在災害發(fā)生后隨即進行，破損嚴重，原因清楚，重點是分析危害程度。

（8）自然老化是指房屋在使用過程中，發(fā)生混凝土碳化、鋼材銹蝕、磚墻風化、木材腐朽等耐久性自然老化現(xiàn)象。

（9）質(zhì)量通病是指房屋的設計、施工、使用均滿足有關標準要求，但仍發(fā)生的帶有普遍意義的質(zhì)量問題，如預制混凝土構件的拼接縫、現(xiàn)澆混凝土樓板的收縮與溫差裂縫、外墻面頂部兩端的八字形溫度裂縫等。

四、房屋結(jié)構材料性能檢測

房屋結(jié)構材料性能檢測檢測項目根據(jù)結(jié)構驗算與評估的需要確定。

五、房屋結(jié)構驗算

必要時，根據(jù)房屋結(jié)構特點，建立驗算模型，按房屋結(jié)構材料性能和使用荷載的實際狀況，按現(xiàn)行規(guī)范對房屋結(jié)構進行驗算。

（1）結(jié)構驗算應采用合理的計算模型。驗算的主要參數(shù)是承載力與變形；必要時尚需驗算裂縫寬度、疲勞強度等參數(shù)。這些參數(shù)也可采用現(xiàn)場荷載試驗的方法實測檢驗。

（2）一般房屋的結(jié)構整體驗算應采用計算機程序計算，簡單結(jié)構或局部構件也可采用手算。結(jié)構驗算用計算機程序一般采用PKPM系列程序，包括PKPM、TAT、SATWE、JCCAD等。

（3）結(jié)構計算模型、材料強度及荷載取值應在報告和計算書明確說明。計算書尚應列出各項恒、活荷載的取值依據(jù)。

（4）采用計算機程序計算的計算書應包括結(jié)構信息、周期振型、結(jié)構位移、代表層配筋簡圖等重要輸入、輸出文件。

（5）檢測報告中的結(jié)構驗算部分應給出周期、層間位移、樓層剪重比等驗算結(jié)果總體信息（必要時），承載力驗算結(jié)果可選擇代表性構件列出。

（6）對重要的結(jié)構構件，也可采用現(xiàn)場荷載試驗方法檢測承載力、變形等構件受力性能。

六、房屋安全性評估

房屋的安全性，應結(jié)合結(jié)構驗算、結(jié)構體系與構造分析、施工質(zhì)量與完損程度進行綜合評估。委托方未明確要求進行可靠性等級、危險性等級評定的項目，可不評定整體結(jié)構的可靠性或危險性等級，但應對存在問題、是否需要加固或維修等給出結(jié)論。委托方明確要求進行可靠性等級或危險性等級評定的項目，應分別按照《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標準》GB50144和《危險房屋鑒定標準》JGJ125進行逐級評估。工程質(zhì)量綜合檢測等項目尚需評估房屋施工質(zhì)量。施工質(zhì)量的評估應按各施工驗收規(guī)范為依據(jù)，按各分部分項工程中的抽樣檢測結(jié)果（施工偏差與缺陷）分別評估。

七、檢測與評估結(jié)論及維修加固建議

1. 檢測與評估結(jié)論

房屋檢測與評估結(jié)論是對現(xiàn)場調(diào)查檢測、計算分析、質(zhì)量評估的總結(jié)，一般應包括結(jié)構體系符合性、材料性能檢測、完損狀況檢測、沉降變形檢測、結(jié)構驗算結(jié)果、損壞原因分析、質(zhì)量評估結(jié)論等內(nèi)容，具體內(nèi)容可根據(jù)項目類型進行適當增減和調(diào)整。檢測與評估結(jié)論應是依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查檢測、計算分析和質(zhì)量評估結(jié)果自然得出的，不得出現(xiàn)無根據(jù)的結(jié)論。檢測與評估內(nèi)容應符合委托合同要求，結(jié)論應做到內(nèi)容全面、條理清晰、語言簡練。

2. 房屋維修加固處理建議

房屋的處理措施建議一般包括正常使用、限制荷載、加固、維修、拆除、定期監(jiān)測等。需要限制荷載、加固、維修或拆除時，應指出加固、維修或拆除的范圍、原因、方法、依據(jù)標準，其中范圍與原因應明確，建議的處理意見應根據(jù)委托合同要求提出相應深度的方法、方案等，所提出的方法、方案應有可操作性。需定期監(jiān)測的項目應指出監(jiān)測內(nèi)容、方法、周期等。

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